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Comment fonctionne la société civile immobilière ?



Une Société Civile Immobilière, autrement appelée SCI représente une société dirigée par un nombre d’associés définis. Le but d’une SCI est de partager des biens immobiliers entre associés afin de faciliter la gestion, la transmission et les paiements. Les associés d’une SCI ont le choix de faire des apports en nature ou bien en numéraire. Ils ont même la possibilité de faire des apports en industrie. En contrepartie des apports réalisés, les associés ont le droit à des parts sociales proportionnelles aux montants de leurs apports. La direction d’une SCI peut être remplie par un ou plusieurs gérants. En revanche, ils doivent être désignés, à l’unanimité par l’ensemble des associés.

Les gérants de la SCI peuvent être incarnés par des personnes morales (société) ou des personnes physiques. La création d’une SCI La désignation de(s) gérant(s) Tout d’abord, il est obligatoire pour les associés de nommer un gérant, sans lequel la SCI ne pourra pas être créée. La nomination du gérant est réalisable soit dans les statuts soit dans un acte de nomination de gérant. Le gérant aura pour rôle principal de représenter la société aux yeux des tiers. Lorsque plusieurs gérants sont désignés, on appelle cela de la co-gérante.

La rédaction de statuts

La rédaction des statuts, dans lequel le ou les gérant(s) seront identifiés, est la prochaine étape pour Monter une sci. Les statuts serviront d’élément de liaison entre toutes les parties et durant toute l’existence de la société. Les associés sont libres de rédiger les statuts comme bon leur semble. En revanche, il est très fortement recommandé de faire appel à un organisme ou une société spécialisée. Ils vous permettront d’obtenir un acte authentique et complet. La publication d’une annonce légale Un avis de constitution d’entreprise devra ensuite être publié dans un JAL, ou journal d’annonces légales. Ce dernier devra ensuite vous renvoyer une attestation de parution qu’il faudra impérativement incorporer dans le dossier de constitution à envoyer au RCS.

Cet avis de constitution permettra de vous faire connaître auprès des tiers.

Déclaration fiscale d’existence

La déclaration fiscale d’existence constitue la dernière étape de la création de n’importe quelle SCI. Il suffit de choisir à quelle fiscalité soumettre votre SCI, Impôt sur les sociétés ou impôt sur le Revenu (fiscalité par défaut) en fonction de ce qui répond le plus à vos besoins. Pour que votre société possède sa propre identité, vous attendrez le renvoi de votre extrait k-bis par le Greffe. Les avantages de la création d’une SCI Transmission simplifiée du patrimoine Si vous choisissez une SCI pour gérer vos biens immobiliers, vous vous assurez une facilité de transmission en matière de patrimoine. De plus, la création d’une SCI vous permettra de lutter contre l’indivision. Les SCI permettent aux parents de transmettre les biens immobiliers qu’ils possèdent à leurs enfants, tout en conservant la gestion de celui-ci. C’est ce qu’il s’appelle donner la nue-propriété en conservant l’usufruit.

Cela vous permettra de ne pas être soumis à l’IFI, ou impôt sur la fortune immobilière, en gardant, tout de même, le revenu que le bien rapporte. La cession de parts sociales en SCI est également simplifiée. À titre d’exemple, une SCI nécessite de payer les droits d’enregistrement. Ceux-ci équivalent environ à 5% en SCI contre 7,5% du prix de cession lorsqu’on ne parle pas de la création d’une SCI.

Mutualisation des risques et des investissements

En SCI, les apports réunis peuvent être réalisés par plusieurs associés. Les banques et créanciers donnent donc plus confiance en votre projet puisque les apports ne sont pas basés sur un unique associé. Les prêts bancaires vous seront donc accordés plus facilement. Comme les parts sociales, les associés se partagent les charges locatives. Puisque les coûts sont allégés, il est moins coûteux de gérer les biens immobiliers en SCI plutôt qu’individuellement. En effet, les charges sont divisées : ces frais inclus les coûts essentiels liés au ménage ou à l’électricité par exemple.

Une fiscalité bénéfique

Une SCI imposée à l’IR est une SCI dite « transparente ». Les impôts sont prélevés individuellement sur les bénéfices propres de chaque associé. Par opposition, si la SCI est imposée à l’Impôt sur les Sociétés, alors cette SCI est dite « fiscalement opaque ». Si la SCI est soumise à l’IR, si le déficit ne dépasse pas les 10.700 euros, ce dernier est donc imputable sur le revenu total. Dans le cas contraire, la partie supérieure à 10.700 euros est imputable dans 10 années suivantes. De plus, une SCI est exonérée d’impôts au bout de 22 ans, si cette même SCI est soumise à l’IR.

La SCI à l’impôt sur les sociétés

Dans une société civile à l’IS, contrairement à la SCI imposée à l’impôt sur le revenu, c’est la société civile qui est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38 120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au-delà. L’avantage de cette option résidera dans le fait que vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu tout au long de la détention du bien. Cependant La plus-value éventuelle sera plus imposée que dans une SCI à l’impôt sur le revenu étant donné que le bien sera amorti tous les ans.

La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux.

Mais attention, la société civile immobilière (SCI) est une personne morale séparée de son associé : Il ne sera donc pas possible pour l’associé de prélever le bénéfice annuel réalisé par la SCI. Pour bénéficier des capitaux disponibles dans la SCI, il sera nécessaire de procéder à une distribution de dividendes, taxable pour l’associé à l’impôt sur le revenu au prélèvement forfaitaire unique de 30%.

Comment monter une SCI : les formalités auprès du greffe.

Une fois l’annonce légale éditée, il faudra réaliser des formalités auprès du greffe du tribunal de commerce. Il faudra alors de payer la somme de 95,01 euros de frais de greffe. Ensuite, il conviendra de monter un dossier d’immatriculation de SCI qui indiquera les pièces suivantes :

– le Formulaire M0,

– statut juridique et état des actes accomplis,

– Une attestation de parution d’un avis dans un journal d’annonces légales,

– un document permettant de justifier l’occupation du siège social,

– une photocopie d’une pièce d’identité du gérant,

– une photocopie d’une pièce d’identité ou passeport des associés,

– une attestation de non condamnation et de filiation du ou des gérants,

– choisir les options fiscales « IS ou IR »,

– déterminer le régime de TVA adéquate à savoir tva simplifiée ou franchise en base,

– sans obligation légale vous pouvez consigner le capital social stipulé dans les statuts auprès de votre établissement bancaire,

– la déclaration des bénéficiaires effectifs, qui coûte 23,62 euros.

Une fois cette procédure achevée vous recevrez votre extrait K-BIS et la SCI pourra démarrer son activité. Vous devrez également envoyer à la banque votre K-BIS définitif qui comprend le numéro de siren afin que la banque débloque le capital social consigné. Pensez à avertir votre notaire et lui envoyer le Kbis définitif.


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Auteur : Apollo


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